(三)引入前期運作和投資公司

海銀財富分析，基于深圳城市更新項目巨大的商業利益，市場上成就了一批專門從事城市更新項目前期運作(即行業所說的操盤方)和做前期投資的公司(如AD投資、ZCYX投資公司等)，前期運作公司和投資公司可能是體系內兩個平行主體，也可能是不同體系的外部合作主體。

海銀財富分析，操盤方主要解決前期歷史遺留問題、爭取非農指標落地、協調和處理村股份公司和其他權屬人的關系和鎖定項目的開發權益，把項目運作至列入更新計劃或通過專規等相對“成熟”階段，然后整體轉讓給開發商進行開發建設(需要說明的是，深圳項目競爭激烈，很多外地開發商為占領市場，也會考慮在更早期就受讓項目，比如跟村簽訂了合作開發協議，并已在集體資產交易平臺和街道辦備案通過后就收購)。

投資公司投入資金和監督操盤方的操作流程和資金使用的收益來源主要是項目二次轉讓的收益，而對于項目轉讓后的收益操盤方和投資公司的收益分成方式主要有如下兩種：

1、投資方收取固定收益，一般收益要求跟地產融資項目接近，大概為年化11-13%之間(此成本僅供參考，前期操作難度、周期、風控措施、還款來源均影響最終的資金成本);

2、雙方按照轉讓收益的比例獲得分成。

總結：此階段的融資方式有：集團拆借、股東借款、前期運作公司和投資公司的投入。

二、拆遷安置補償協議談判階段

嚴格意義上，此階段仍然為城市更新項目的前期階段，因此上面所說的融資方式均適用于本階段的融資需求，除上述之外，仍有下列融資方式可以考慮：