04

中國房地產市場存不存在去庫存？

大家說我們現在有多少多少的在施面積，接近70億平米，庫存太多。那些房子早沒啦！為什么沒了呢？我們看看銷售面積和竣工面積之差，今年銷售13億平方米，竣工面積10億，有3億是什么呢？是期房。里面還有不能銷售的面積比如車庫，車庫在統計局里是不計算面積的，是按個數算的。

那么我們扣除一下發現，在施面積大部分沒啦，很多房子是已經被賣掉啦，現在期房一般兩三年交房，所以在建設期內老是統計在在施面積里，那房子早就被賣掉啦。所以我們計算庫存時要搞清楚到底還有多少房子和多少沒賣的房子。

那么我們可以來看看這一輪房子為什么漲價，這是上一輪的土地負增長。前面我們說了，前兩年土地負增長，凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。所以13、14連續兩年土地供給負增長，16年又漲價。13年我就說價格得上去，為什么，因為12年土地供給掉下去了。

13年有一個人跟我打賭說要裸奔，我后來也不知道裸奔沒有，反正他認輸了。房價為什么你任志強老說的對呢，就是這個數據在這擱著。第一個是政策變化，第二個是基礎數據。如果二者相吻合那就會漲價。